Zasady dla umów urbanistycznych – rząd przyjął nowelizację Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Rząd przyjął nowelizację przepisów, dzięki którym rada gminy może ustalić w formie uchwały zasady określania postanowień umów urbanistycznych. Dzięki zmianom inwestorzy zainteresowani uchwaleniem zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) już na wstępie poznają oczekiwania gminy.

Projekt nowelizacji przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 25 lipca 2025 r. dotyczy dodania do art. 37ed Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustępów nr 12-14:

• 12. Rada gminy może ustalić w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, zasady określania postanowień umów urbanistycznych.
• 13. Uchwała, o której mowa w ust. 12, dotyczy wszystkich umów urbanistycznych zawieranych przez gminę.
• 14. Dopuszcza się w uchwale, o której mowa w ust. 12, ustalenie różnych regulacji, w szczególności z uwagi na rodzaj lub parametry inwestycji głównej.

O roli umowy urbanistycznej w zintegrowanym planie inwestycyjnym (ZPI) przeczytasz więcej w artykule:

• Zintegrowany plan inwestycyjny

Zintegrowany plan inwestycyjny to forma planu miejscowego, którego sporządzenie może być sfinansowane przez inwestora. Plan ten określa, jakie inwestycje mogą zostać zrealizowane na danym terenie. ZPI ułatwia wprowadzanie zmian planistycznych, które są kosztowne – przez co gminy niechętnie się ich podejmują.

Nowelizacja przepisów UPZP – co oznacza w praktyce?

Projekt nowelizacji wprowadza istotne narzędzie porządkujące relacje między gminą a inwestorami – uchwałę zawierającą ogólne zasady określania postanowień umów urbanistycznych. Jej zakres może obejmować zarówno zobowiązania inwestora wynikające z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności art. 37ed ust. 1-6), jak i elementy regulowane przepisami Kodeksu cywilnego, np. sposób zabezpieczenia realizacji świadczeń. 

Uchwała będzie miała charakter powszechnie obowiązujący i obejmie wszystkie umowy urbanistyczne zawierane przez gminę. Co ważne, rada gminy będzie mogła wprowadzić zróżnicowane zasady – zależnie od rodzaju lub parametrów inwestycji głównej. Może to oznaczać odrębne podejście np. do inwestycji mieszkaniowych, usługowych czy magazynowych, różnicując zakres wymagań w zależności m.in. od intensywności zabudowy, powierzchni użytkowej czy liczby lokali mieszkalnych. Takie rozwiązanie ma na celu usprawnienie procesu negocjacyjnego i zwiększenie przewidywalności wymagań stawianych inwestorom.

Czy przyjęcie uchwały o umowach urbanistycznych będzie obowiązkowe?

Warto podkreślić, że według projektu podjęcie uchwały nie będzie obowiązkiem, lecz uprawnieniem rady gminy. Oznacza to, że samorząd będzie mógł samodzielnie zdecydować, czy chce sformalizować podejście do negocjowania umów urbanistycznych. W przypadku braku uchwały, treść poszczególnych umów będzie nadal ustalana indywidualnie w drodze negocjacji z inwestorem. Taka elastyczność może być korzystna w mniejszych gminach lub w sytuacjach, gdy inwestycje mają charakter jednostkowy. Jednak w praktyce brak ogólnych zasad może skutkować rozbieżnościami w podejściu do różnych przedsięwzięć i wydłużeniem procesu uzgadniania treści umowy.

Projekt nowelizacji UPZP – kiedy wejdzie w życie?

Przyjęcie projektu przez rząd oznacza, że jest on na zaawansowanym etapie procesu legislacyjnego, ale nie jest jeszcze obowiązującym prawem. Kolejnym krokiem będzie skierowanie projektu do Sejmu. Po uchwaleniu przez Sejm ustawa trafi do Senatu, a po jej przyjęciu – do podpisu Prezydenta.

Nowe przepisy wejdą w życie dopiero po upływie 14 dni od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Projekt nowelizacji UPZP po poprawkach

W pierwotnym kształcie projekt nowelizacji przewidywał także rezygnację z obowiązku podejmowania przez radę gminy uchwały inicjującej prace nad zintegrowanym planem inwestycyjnym (ZPI). W praktyce oznaczałoby to, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta mógłby samodzielnie rozpocząć procedurę planistyczną, bez konieczności uzyskiwania uprzedniej zgody rady w formie uchwały. Dla inwestorów miało to stanowić uproszczenie – szybszy start całego procesu i mniejsze obciążenie formalnościami.

Propozycja ta nie uzyskała jednak akceptacji strony samorządowej. W toku prac komisyjnych zwracano uwagę, że takie rozwiązanie mogłoby prowadzić do niepotrzebnego angażowania czasu i zasobów urzędników w sytuacji, gdy rada gminy ostatecznie odmówiłaby zgody na kontynuowanie prac. W opinii wielu przedstawicieli gmin ryzyko późniejszego politycznego sprzeciwu – nawet po zaawansowanym etapie procedury – zniechęciłoby inwestorów i wprowadziło niepotrzebną niepewność do procesu planistycznego.