Zakup nieruchomości

Zakup nieruchomości to kosztowna inwestycja, która wymaga dopełnienia wielu formalności. Transakcja powinna być zatem przemyślana i trzeba się do niej dobrze przygotować. Czy warto w takiej sytuacji skorzystać z usług prawnika?

Nabycie nieruchomości, m.in. ze względu na wysokie ceny, jest niezwykle ważną decyzją. Niezależnie od tego, czy chodzi o kupno mieszkania, wymarzonego domu, lokalu pod prowadzoną działalność gospodarczą, czy małej działki rekreacyjnej – do transakcji należy się dobrze przygotować. Kwestią kluczową jest poznanie procedur, wykazu niezbędnych dokumentów oraz kosztów związanych z kupnem nieruchomości. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, co zrobić, aby przejść przez proces gładko i bez przykrych niespodzianek.

Czym jest nieruchomość w znaczeniu prawa?

Definicję nieruchomości podaje Kodeks cywilny (dalej: kc). Zgodnie z art. 46 § 1: nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Istotną cechą nieruchomości jest to, że dla ustalenia ich stanu prawnego zakłada i prowadzi się księgi wieczyste (art. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej: ukwh). Nie należy przy tym mylić nieruchomości z pojęciem działki ewidencyjnej. Kilka graniczących ze sobą działek (będących osobnymi nieruchomościami), jeżeli ma jednego właściciela, może zostać bowiem połączona w jedną nieruchomość (art. 21 ukwh). W efekcie w księdze wieczystej będzie widniało kilka numerów ewidencyjnych przypisanych do jednej nieruchomości. Podobnie sprawa ma się z działkami nie sąsiadującymi ze sobą, ale stanowiącymi całość gospodarczą. Zgodnie z art. 21 ukwh, musi je przy tym łączyć ten sam właściciel (lub ci sami współwłaściciele). Działki takie w razie potrzeby można następnie w dość prosty sposób wydzielić w odrębne nieruchomości, zakładając dla każdej księgę.

Na podstawie przywołanych definicji, tzw. cywilnoprawnej i wieczystoksięgowej, da się wskazać dwie najważniejsze cechy nieruchomości: jest nierozerwalnie związana z powierzchnią ziemską oraz stanowi przedmiot własności.

Kto może kupić nieruchomość?

Zgodnie z prawem, aby umowa zakupu nieruchomości była ważna, musi być spisana w formie aktu notarialnego (art. 158 kc). Nieruchomości na terenie kraju mogą co do zasady nabywać pełnoletni obywatele Polski. Istnieje jednak w tej kwestii kilka ograniczeń, więc nie każdy dysponujący odpowiednią kwotą będzie mógł kupić dowolną nieruchomość.

Ograniczeniu podlegają:

• Nieruchomości rolne powyżej 1 ha – zgodnie z art. 2a ust. 1 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, taki grunt może nabyć jedynie osoba o statusie rolnika w rozumienia art. 6 tejże ustawy;
• Nieruchomości objęte pierwokupem – pierwszeństwo mają osoby, którym przysługuje pierwokup na podstawie odpowiednich ustaw bądź zostały wpisane jako uprawnione do pierwokupu w księdze wieczystej (art. 596 kc).

Prawo pierwokupu może dotyczyć bardzo wielu różnych nieruchomości – np. lasów, obiektów wpisanych do rejestru zabytków, nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji czy niezabudowanych nieruchomości nabytych od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Przed zakupem konieczne będzie więc zweryfikowanie możliwości prawnych nabycia tego typu nieruchomości.

Problematyczne jest kupowanie nieruchomości przez osoby małoletnie lub dla nich za pośrednictwem rodziców. Bez zgody sądu nie jest to możliwe, ponieważ takie działanie przekracza tzw. zarząd zwykły i bardzo mocno ingeruje w interesy życiowe małoletniego (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. akt: III CZP 85/18).

Możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców (dalej: unno). Dużą swobodę w tym zakresie posiadają obywatele lub przedsiębiorcy z państw będących stronami umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (kraje Unii Europejskiej, a także Islandia, Norwegia i Liechtenstein) albo Konfederacji Szwajcarskiej. Poza nielicznymi wyjątkami, nie potrzebują oni obecnie występować z wnioskiem o uzyskanie zgody na zakup nieruchomości (art. 8 ust. 2-2a unno).

Obcokrajowcy z pozostałych państw mogą kupować nieruchomości, jeśli minie co najmniej 5 lat od udzielenia im zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej (art. 8 ust. 1 pkt 2 unno). Przed upływem tego czasu mogą bez zezwolenia nabywać nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz – w związku z zaspokojeniem tych potrzeb – nieruchomości użytkowe, np. garaże czy komórki lokatorskie (art. 8 ust. 1 unno). Jeżeli jednak sprawa dotyczy terenów przygranicznych lub innych nieruchomości (np. drugiego domu), to w większości przypadków wymagane jest zezwolenie (art. 1 ust. 1 unno). Takie zezwolenie będzie też konieczne, jeśli wraz z mieszkaniem inwestor wymaga wykupu dodatkowego udziału w gruncie, który nie służy bezpośredniemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych – np. nieruchomości użytkowanej jako droga dojazdowa.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnej podczas zakupu nieruchomości?

Kupno nieruchomości to niejednokrotnie czynność dość skomplikowana, wymagająca szerokiej wiedzy oraz dbałości o dochowanie wielu formalności. Kupujący ryzykuje często bardzo dużym majątkiem. Czasami możliwość zakupu określonej nieruchomości musi być poprzedzona dogłębną analizą prawną. Konieczne bywa też ustalenie harmonogramu określonych działań potrzebnych do zawarcia umowy. W takiej sytuacji profesjonalna opieka specjalisty pozwala zachować pewność, że transakcja przebiegnie zgodnie z planem.

Doświadczony prawnik posiada odpowiednią wiedzę, aby właściwie zinterpretować zapisy w umowie przedwstępnej i innych dokumentach, a także prawidłowo zweryfikować księgę wieczystą. Doradzi również podczas starania się o kredyt hipoteczny – podpowie, jak wybrać najkorzystniejszą ofertę oraz które zaświadczenia będą potrzebne. Może też bezpośrednio pomóc w poszukiwaniu mieszkania czy wymarzonego domu.

Niezbędne dokumenty podczas zakupu nieruchomości

Podczas zakupu nieruchomości należy przedłożyć notariuszowi szereg dokumentów. W przypadku nieruchomości gruntowej będą to np.:

• odpis z księgi wieczystej;
• podstawa nabycia (np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia);
• dokumenty potwierdzające dane osobowe stron (np. dowód osobisty, paszport);
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem, jeśli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej;
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
• zaświadczenie z gminy, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji;
• zaświadczenie ze starostwa, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu;
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony.

Jeżeli chodzi o zakup lokalu własnościowego z księgą wieczystą, niezbędne będą np.:

• numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej;
• podstawa nabycia;
• dokumenty potwierdzające dane osobowe stron;
• zaświadczenie z gminy, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji;
• zaświadczenie z gminy, że w lokalu nikt nie jest zameldowany;
• zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej lub zarządcy o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.

W sytuacji, kiedy zakup jest finansowany za pomocą kredytu hipotecznego, należy przedłożyć notariuszowi umowę kredytową / oświadczenie z banku o udzieleniu kredytu. Warto przy tym pamiętać, że podczas starania się o tego typu finansowanie, również bank wymagać będzie dostarczenia szeregu dokumentów. W zależności od instytucji finansowej i rodzaju uzyskiwanych dochodów, będą to np.:

• umowa o pracę;
• zaświadczenie o zarobkach z miejsca pracy;
• wyciąg z konta bankowego (w przypadku występowania z wnioskiem do innego banku);
• deklaracja podatkowa PIT;
• inne dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody: np. umowy o dzieło lub zlecenie, dokumenty potwierdzające uzyskiwanie świadczeń z ZUS.

Trzeba przy tym pamiętać, że bank w celu obliczenia zdolności kredytowej może wymagać także oświadczenia od pracodawcy o przedłużeniu umowy (jeśli umowa jest na czas określony) lub aneksu (jeśli wnioskujący otrzymał podwyżkę). Konieczne będzie też przedstawienie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej oraz odpisu z księgi wieczystej / wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów.

Jakie jeszcze dokumenty są kluczowe w procesie zakupu nieruchomości? Przed sfinalizowaniem transakcji należy zweryfikować księgę wieczystą, gdzie w Dziale II znajdują się dane osobowe właściciela. Z kolei w Dziale III kupujący znajdzie różnego rodzaju obciążenia i służebności (prawa pierwokupu, dzierżawy, dożywocia itp.). Informacje na temat ewentualnej hipoteki umieszczone są natomiast w Dziale IV.

Dogłębna analiza księgi wieczystej pozwoli uniknąć późniejszych niespodzianek. Szczególną uwagę należy zwrócić zwłaszcza na różnego rodzaju wzmianki o wnioskach, które świadczą o tym, że treść księgi zostanie zaktualizowana.

Koszt obsługi prawnej podczas zakupu nieruchomości

Koszt porady bądź obsługi prawnej podczas zakupu nieruchomości zależy od wielu czynników. Największy wpływ mają: rodzaj nieruchomości, zakres czynności, skomplikowanie sprawy (np. niejasne sprawy własnościowe), a także indywidualny cennik danego prawnika. Cena może więc wynieść od kilkuset zł (w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego lub działki) do nawet kilkudziesięciu i więcej tys. zł – np. jeżeli chodzi o duże transakcje z pełnomocnictwem w imieniu międzynarodowych spółek.

Trzeba też pamiętać, że zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością uiszczenia wielu dodatkowych opłat notarialnych oraz podatków. Będą to np.:

• taksa notarialna (100 zł-10 tys. zł w zależności od wartości transakcji);
• podatek od czynności cywilnoprawnych PCC dla nieruchomości z rynku wtórnego (2% wartości);
• podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki (19 zł);
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości (60 zł – odpis zupełny);
• odpis aktu notarialnego (maks. 6 zł za każdą stronę);
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (200 zł);
• założenie księgi wieczystej (100 zł).

Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, nie uiszcza się podatku PCC. Trzeba natomiast opłacić VAT. Jest on doliczany do ceny nieruchomości i wynosi 8% w przypadku mieszkań do 150 m kw. i domów do 300 m kw. Jeżeli nieruchomości na cele mieszkalne mają większą powierzchnię lub zakup dotyczy lokali usługowych, to wysokość podatku wyniesie 23% (art. 41 ust. 12b Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług). Można starać się o zwrot VAT-u w przypadku, kiedy nieruchomość jest kupowana w związku z funkcjonowaniem firmy (np. hotelu, biura) lub będzie w niej prowadzona opodatkowana działalność (np. najem krótkoterminowy).

Istotne są również poboczne koszty związane z kredytem hipotecznym (np. prowizje) oraz tzw. ubezpieczenie pomostowe, które opłacane jest do momentu ustanowienia wpisu do księgi wieczystej. Jego wysokość zależy od danego banku, ale może podnieść ratę kredytową nawet o 1-2,5 punktu procentowego.

Zwykle od ok. 100 zł do nawet 1 tys. zł rocznie kosztuje późniejsze ubezpieczenie domu czy mieszkania. Zakup należy zgłosić w urzędzie gminy lub miasta w terminie 14 dni od podpisania umowy. Następnie naliczony zostanie podatek od nieruchomości lub rolny.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości ustala i ogłasza corocznie Ministerstwo Finansów na podstawie danych GUS o inflacji za I półrocze, a szczegółową wysokość stawek ustalają gminy. Podatek naliczany jest od powierzchni danej nieruchomości (art. 5 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych).

Podatek rolny uiszczają właściciele gospodarstw rolnych. Jego wysokość zależy od liczby tzw. hektarów przeliczeniowych, które oblicza się w zależności od warunków w danym okręgu (art. 4 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym).

Zakup nieruchomości – podsumowanie

Zakup nieruchomości jest często jedną z najważniejszych życiowych decyzji. Nabycie własnego domu czy mieszkania bywa jednak skomplikowane i może kosztować wiele nerwów. Warto zatem wiedzieć, jakie dokumenty należy skompletować podczas procesu prowadzącego do zawarcia transakcji, a także co należy sprawdzić w księdze wieczystej. Należy również liczyć się z koniecznością uiszczenia opłat notarialnych oraz podatków. Osoby, którym marzy się uroczy domek na wsi, muszą z kolei mieć świadomość, że nie zawsze mogą nabyć dowolną nieruchomość oznaczoną jako grunty rolne. Zakup zabytkowego domu, działki leśnej nad jeziorem lub mieszkania w dzielnicy objętej rewitalizacją również może nie być taki prosty.

Dlatego w wielu przypadkach warto skorzystać z usług prawnika, który zna się na rynku nieruchomości. Wytłumaczy on zawiłości prawne, pomoże podczas spisywania umowy i dopilnuje, aby wszystko poszło zgodnie z planem.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. akt: III CZP 85/18
• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym