Wniosek o wykup nieruchomości przez gminę w związku ze zmianą MPZP

Osoby poszkodowane przez zapisy planu miejscowego (szkoda planistyczna) mogą dochodzić roszczeń od gminy. W dzisiejszym artykule podpowiadamy, jak napisać wniosek o wykup nieruchomości oraz jak uzasadnić swoje żądania. Dowiesz się także z przykładów, kiedy roszczenie może być zasadne. 

Wniosek o wykup nieruchomości przez gminę – podstawa prawna

Przepisy mówią jasno, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
• wykupienia nieruchomości lub jej części.

Sprawy o wykup nieruchomości rozstrzyga się na drodze cywilnej, a nie w postępowaniu administracyjnym.

Roszczenie o wykup nieruchomości przez gminę – kiedy może być zasadne?

Ustawodawca nie wyszczególnił sytuacji, które mogą stanowić podstawę do wykupu nieruchomości przez gminę. Trzeba też podkreślić, że w przywołanym przepisie nie ma mowy o tym, że wartość nieruchomości musi ulec obniżeniu, aby roszczenia przysługiwały. 

Co to oznacza w praktyce? Zasadność roszczenia o wykup będzie można rozważać m.in. w takich przypadkach:

• Nieruchomość była dotychczas wykorzystywana jako ogród warzywny, ale po uchwaleniu MPZP została przeznaczona pod ogólnodostępne tereny zieleni parkowej z zakazem grodzenia, co istotnie utrudniło uprawę.
• Nieruchomość została przeznaczona w nowym planie miejscowym pod drogę wewnętrzną, w związku z czym plan miejscowy wprowadza rygorystyczne ograniczenia — nakaz pozostawienia terenu jako niezabudowanego i ogólnodostępnego — co powoduje, że korzystanie z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (np. zabudowa jednorodzinna, usługowa) staje się niemożliwe.
• Nieruchomość była w MPZP przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a po jego zmianie teren został objęty zabudową przemysłową (np. produkcyjną).

W przypadku, gdy uchwalany jest pierwszy plan miejscowy dla danego terenu, należy zatem przede wszystkim sprawdzić, czy nie uniemożliwia on lub nie ogranicza dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości. Natomiast gdy plan miejscowy już istniał, ale został zmieniony, należy sprawdzić, czy przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie.

W innych przypadkach związanych z uchwaleniem MPZP również może przysługiwać roszczenie o wykup nieruchomości, należy jednak pamiętać, że ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości lub jej przeznaczenia często sprawia wiele problemów.

Więcej o kontrowersjach na powyższy temat przeczytasz w artykule:

• Jak ustala się przeznaczenie nieruchomości na potrzeby jej wyceny

Wniosek o wykup nieruchomości przez gminę – jak go napisać?

Aby skutecznie dochodzić roszczenia o wykup nieruchomości, wniosek do gminy powinien być sporządzony w sposób przemyślany i kompletny. Poniżej przedstawiamy, jakie informacje i dokumenty należy ująć w takim wniosku oraz jak go prawidłowo sformułować, aby zwiększyć szanse na sprawne i pozytywne rozpatrzenie sprawy przez gminę. 

We wniosku powinny znaleźć się następujące elementy:

• Adresat wniosku: wójt gminy (burmistrz, prezydent miasta).
• Dane wnioskodawcy: imię i nazwisko, adres zamieszkania (do korespondencji).
• Informacje o nieruchomości: gmina, miejscowość, nr ewidencyjny działki (działek), powierzchnia nieruchomości (lub jej części do wykupu), stan prawny, przeznaczenie w MPZP.
• Sformułowanie roszczenia: tj. żądanie wykupu nieruchomości z proponowaną ceną nabycia.
• Podstawa prawna: należy wyraźnie zaznaczyć, że wniosek jest składany na podstawie: art. 36 ust. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Uzasadnienie wniosku: opis sprawy, w którym należy uzasadnić, w jaki sposób uchwalenie MPZP wpłynęło na dotychczasowe korzystanie z nieruchomości.
• Załączniki: np. mapa sytuacyjna, operat szacunkowy (dokument z wyceną nieruchomości); ewentualne dokumenty potwierdzające, że dotychczasowe korzystanie z nieruchomości jest niemożliwe lub istotnie ograniczone.
• Oświadczenie wnioskodawcy, że wszystkie podane informacje są zgodne z prawdą oraz że zapoznał się on z przepisami regulującymi zasady wykupu nieruchomości przez gminę.
• Miejscowość, podpis wnioskodawcy, data.

Po wpłynięciu wniosku gmina musi go rozpatrzyć. Jeśli żądanie jest zasadne, gmina przystąpi do negocjacji dotyczących ceny wykupu. Najprawdopodobniej zamówi też wycenę u rzeczoznawcy majątkowego, aby poznać dokładną wartość nieruchomości. Nie jest to jednak wymóg – może od tego odstąpić, jeśli wartość nieruchomości jest niewielka (nie opłaca się sporządzać operatu) lub oprzeć się na wycenie sporządzonej na zlecenie wnioskodawcy. Po dojściu stron do porozumienia zostanie sporządzony akt notarialny przenoszący własność.

Uwaga: Gmina może próbować zaproponować odszkodowanie zamiast wykupu — jednak to właściciel decyduje, czy chce odszkodowania, czy wykupu.

Termin na wykup nieruchomości przez gminę

Zgodnie z przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawarcie umowy o wykup nieruchomości i wypłata środków następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Jeżeli gmina odmówi wykupu nieruchomości, należy wystąpić z powództwem do sądu cywilnego. Dochodzenie roszczeń przed sądem szczegółowo omówiono w artykule:

• Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 2): etap sądowy

Wykup nieruchomości na podstawie szkody planistycznej – podsumowanie

Wniosek o wykup nieruchomości przez gminę to skuteczne narzędzie ochrony właścicieli, których prawa do korzystania z nieruchomości zostały istotnie ograniczone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe jest, aby precyzyjnie wykazać, w jaki sposób plan uniemożliwia korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z wcześniejszym przeznaczeniem. Starannie przygotowany wniosek oraz odpowiednie załączniki zwiększają szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy przez gminę lub w sądzie.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny