Ustalenie właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej

W wielu sytuacjach bywa niezbędne ustalenie, kto jest właścicielem danej nieruchomości. Podstawowym źródłem informacji jest wtedy księga wieczysta.

Nie zawsze jednak łatwo jest uzyskać jej numer, a zdarzają się przypadki, że nigdy nie została ona założona. Ustalenie właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej bywa równie kłopotliwe. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, jak zweryfikować stan prawny działki, domu czy mieszkania bez księgi wieczystej.

Jak znaleźć właściciela nieruchomości?

Głównym źródłem informacji na temat stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta (art. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej: ukwh).

Znajdują się w niej informacje m.in. na temat właściciela, użytkownika wieczystego, a także osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (jest to jedno z tzw. ograniczonych praw rzeczowych).

Informacji na temat właściciela należy szukać w Dziale II księgi wieczystej Własność. W przypadku osoby fizycznej, w rubryce 2.2.5 Osoba fizyczna, znajdą się następujące dane osobowe:

• • imiona (pierwsze, drugie),
• • nazwisko,
• • imiona ojca i matki,
• • PESEL.

W związku z tym, że księgi zawierają dane wrażliwe, dostęp do nich został zawężony do osób posiadających w tym interes prawny, czyli wynikający z przepisów prawa bądź przez nie chroniony (art. 24 ust. 5 pkt 3 Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, dalej: upgk).

Sama ciekawość lub chęć nabycia nieruchomości (tzw. interes faktyczny) nie stanowią podstawy do udzielenia informacji na temat informacji zawartych w księdze. W praktyce oznacza to, że wgląd do jej treści zarezerwowano np. dla wierzyciela chcącego wyegzekwować od właściciela zaległe należności, banku udzielającego mu kredyt hipoteczny, uczestników postępowania spadkowego.

Tylko takim osobom zostanie udzielony dostęp do treści księgi wieczystej lub jej numer, dzięki któremu można przejrzeć ją online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości bez konieczności składania wniosku we właściwym sądzie rejonowym.

Jak sprawdzić właściciela nieruchomości?

Zdarzają się też sytuacje, że księga wieczysta dla danej nieruchomości nie została nigdy założona. Dotyczy to zwłaszcza działek gruntowych oraz części lokali spółdzielczych. Wówczas dana osoba – planując np. sprzedać mienie – może udowodnić swoje prawo do niego, przedstawiając inne dokumenty.

Podstawowym będzie wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, gdzie znajdują się dane osobowe właściciela lub innych osób posiadających prawo do nieruchomości. Dokument uzyskuje się w odpowiednim dla danej lokalizacji starostwie powiatowym.

Koszt w przypadku wersji elektronicznej wypisu i wyrysu wyniesie 140 zł, a wersji papierowej – 150 zł (tab. nr 11 upgk). Osoba mająca prawo do mieszkania spółdzielczo-własnościowego może przedstawić też specjalne zaświadczenie ze spółdzielni.

Innymi dokumentami, którymi może się posłużyć właściciel, są wszelkiego rodzaju orzeczenia, np.:

• • orzeczenie o podziale majątku wspólnego,
• • orzeczenie o dziale spadku,
• • orzeczenie o stwierdzeniu nabyciu prawa własności nieruchomości,
• • orzeczenie ustalające zasiedzenie nieruchomości.

Na mocy Ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, w PRL nadawano właścicielom samoistnym tzw. akty własności ziemi. Zachowują one nadal ważność i na ich podstawie można np. założyć księgę wieczystą.

Podobnym aktem, mogącym poświadczyć prawo do nieruchomości, jest akt nadania ziemi. Nadawano go na mocy Dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że obecnie podczas transakcji kupna mieszkania nowy właściciel ma obowiązek do złożenia wniosku o ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej (art. 35 ust. 1 ukwh). Jeżeli tego nie zrobi, to będzie ponosił odpowiedzialność, gdy w efekcie zaniechania ktoś poniesie szkodę (art. 35 ust. 2 ukwh).

Jak ustalić właściciela nieruchomości?

Bardziej problematyczne – od potwierdzenia praw do danej nieruchomości – może być fizyczne odszukanie jej właściciela. Bywa to potrzebne w wielu sytuacjach. Czasami w atrakcyjnych komercyjnie lokalizacjach znajdują się np. niezagospodarowane działki lub lokale.

Zdarzają się też sytuacje, że na terenie jakiejś nieruchomości dochodzi do uciążliwych działań. Natomiast ze względu na ochronę danych osobowych (RODO) dostęp do poufnych informacji może być ograniczony.

Pierwszym krokiem w takim przypadku powinno być wypytanie sąsiadów i osób mieszkających w pobliżu. Jeżeli okaże się to bezowocne, warto udać się np. do sołtysa, księdza lub zwrócić się o pomoc do urzędników w danej gminie. Jeśli nawet nie otrzyma się bezpośredniego numeru telefonu czy adresu właściciela, to osoby te zwykle będą mogły pośrednio pomóc w nawiązaniu kontaktu.

Ustalenie właściciela nieruchomości – podsumowanie

Potwierdzenie praw do danej nieruchomości bywa niezwykle istotne w wielu sytuacjach. Podstawowym dokumentem, który to umożliwia jest księga wieczysta. Tylko ona bowiem daje tzw. rękojmię wiary publicznej.

Rękojmia ta chroni w pewnych sytuacjach osoby działające w dobrej wierze, jeśli stan faktyczny nie odpowiada zapisom w księdze wieczystej (art. 5-6 ukwh). Przy czym dobra wiara ma miejsce, gdy dana osoba nie wiedziała o rozbieżnościach i nie mogła się o nich z łatwością dowiedzieć.

Wyłączone z rękojmi będą natomiast sytuacje, gdy dla danej nieruchomości istnieją dwie księgi wieczyste. Nie chroni ona również przed powinnościami wynikającymi ze służebności i prawa dożywocia, a także uprawnieniami realizowanymi na mocy niektórych ustaw, np. pierwokupem (art. 7 ukwh).

W związku z powyższym, w przypadku wątpliwości, warto też skorzystać z informacji, które są dostępne w innych dokumentach. Posłużą one również wtedy, gdy dla danej nieruchomości nigdy nie została założona księga wieczysta.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
• Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych
• Dekret z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska