Jak złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

Chcesz zbudować dom, halę usługową albo przekształcić działkę rolną w budowlaną, ale polityka przestrzenna gminy na to nie pozwala? W takiej sytuacji warto rozważyć złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź, kto może złożyć taki wniosek, jak wygląda procedura i na co trzeba się przygotować. Dowiesz się również, dlaczego warto skorzystać przy tym z usług prawnika.

Kiedy warto złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warto złożyć wtedy, gdy obecne ustalenia planu uniemożliwiają realizację Twoich zamierzeń inwestycyjnych lub nie odpowiadają aktualnym potrzebom mieszkańców. Oto przykładowe sytuacje, w których warto rozważyć taki krok:

• Plan uniemożliwia planowaną inwestycję: jeśli plan miejscowy przewiduje inne przeznaczenie działki niż to, które cię interesuje (np. tereny zielone zamiast zabudowy mieszkaniowej), realizacja inwestycji będzie niedozwolona. Zmiana planu może umożliwić np. budowę domu, hali produkcyjnej czy obiektu usługowego.
• Przeznaczenie działki jest nieaktualne lub niepraktyczne: dotyczy to np. sytuacji, gdy działka jest oznaczona jako teren rolny lub przemysłowy, ale w praktyce nie jest wykorzystywana w ten sposób, a otoczenie się zmieniło.
• Chcesz zwiększyć wartość swojej nieruchomości: zmiana przeznaczenia gruntu (np. z rolnego na budowlany) może istotnie podnieść jego rynkową wartość.
• Potrzebujesz dostosować parametry zabudowy: jeśli plan ogranicza wysokość budynków, powierzchnię zabudowy czy liczbę kondygnacji, a twoja inwestycja wymaga innych parametrów – warto wnioskować o zmianę tych zapisów.
• Plan jest niezgodny z aktualnymi potrzebami lokalnej społeczności: czasem plan zawiera rozwiązania, które nie przystają do obecnych warunków, np. brakuje terenów usługowych albo ciągów komunikacyjnych.

Kto może złożyć wniosek o zmianę MPZP?

Z wnioskiem o zmianę planu może wystąpić w szczególności:

• osoba fizyczna,
• osoba prawna,
• jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną,
• jednostka samorządu terytorialnego i ich jednostka organizacyjna,
• organ władzy publicznej,
• jednostka pomocnicza gminy oraz organ doradczy i konsultacyjny gminy.

W przypadku osób fizycznych posiadających ograniczoną zdolność do czynności prawnych prawo złożenia wniosku przysługuje bez zgody przedstawiciela ustawowego. Oznacza to, że wniosek o zmianę planu może złożyć nawet 13-latek. 

Wnioskodawca nie musi posiadać praw do nieruchomości objętych planem ani mieszkać na terenie danej gminy.

Gdzie złożyć wniosek o zmianę MPZP?

Wniosek składa się bezpośrednio w urzędzie gminy, miasta lub urzędzie miasta na prawach powiatu (osobiście lub listownie). Dostępna jest także możliwość złożenia pisma w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu eBudownictwo.

Wniosek należy złożyć na formularzu, którego wzór został określony w Rozporządzeniu z dnia 13 listopada 2023 r. w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego. Formularz znajdziesz na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii lub na stronie swojego urzędu gminy.

Formularz pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego – jak go wypełnić?

Urzędowy formularz składa się z 10 części, które należy uzupełnić. Przy jego wypełnianiu trzeba uwzględnić:

• nazwę właściwego organu, do którego kierowany jest wniosek (np. „wójt gminy”, „burmistrz miasta”, „prezydent miasta”),
• rodzaj pisma — należy zaznaczyć opcję „wniosek o zmianę aktu”,
• typ dokumentu planistycznego — należy zaznaczyć „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym zintegrowany plan inwestycyjny lub miejscowy plan rewitalizacji”,
• dane identyfikujące wnioskodawcę,
• adres korespondencyjny, jeśli różni się od adresu zamieszkania lub siedziby,
• dane pełnomocnika, o ile działa on w imieniu osoby składającej wniosek,
• szczegółową treść zgłaszanych zmian,
• oświadczenie o zgodzie na kontakt drogą elektroniczną,
• listę załączonych dokumentów, jeżeli dołączono dodatkowe materiały,
• podpis wnioskodawcy wraz z datą sporządzenia formularza.

Złożenie wniosku nie wiąże się z żadnymi kosztami. Jedynie w przypadku pełnomocnictwa uiszcza się 17 zł opłaty skarbowej.

Termin na rozpatrzenie wniosku o zmianę MPZP

Należy mieć świadomość, że wniosek o zmianę planu miejscowego ma charakter propozycji – przepisy nie wymagają, by urząd go rozpatrzył w określonym czasie ani według ustalonej procedury. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może go uwzględnić, ale nie musi. Osobie składającej wniosek nie przysługuje odwołanie, jeśli decyzja będzie negatywna. Wniosek natomiast trafi do rejestru prowadzonego przez gminę lub miasto. W praktyce – im więcej osób składa podobne wnioski dla danego obszaru, tym większe są szanse, że gmina zdecyduje się rozpocząć prace nad planem.

Jak długo trwa zmiana planu? Sporządzenie i uchwalenie nowego planu wiążą się z dużymi kosztami, które w przypadku gmin miejskich mogą sięgać nawet milionów złotych. Proces jest długotrwały i zajmuje zazwyczaj kilka lat. Dlatego, składając wniosek o zmianę MPZP należy uzbroić się w cierpliwość.

W przypadku większych inwestorów warto zainteresować się złożeniem wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny. Jest to szczególny rodzaj planu miejscowego, którego sporządzenie dla danej inwestycji (np. fabryki, kompleksu hotelowego, parku rozrywki) trwa dużo krócej i powstaje z udziałem finansowym inwestora (warunki reguluje tzw. umowa urbanistyczna). Zatem szanse na powodzenie są dużo większe.

Wniosek o zmianę MPZP – dlaczego warto skorzystać z usług prawnika?

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest z natury skomplikowana, czasochłonna i kosztowna — zarówno dla gminy, jak i dla inwestora. Warto więc już na etapie przygotowywania wniosku zadbać o dobrze przemyślaną argumentację. Skorzystanie z pomocy prawnika znacząco zwiększa szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy. Profesjonalny pełnomocnik nie tylko przygotuje poprawnie sformułowany wniosek, ale przede wszystkim przeprowadzi szczegółową analizę zasadności planowanej zmiany w kontekście obowiązujących przepisów oraz polityki przestrzennej gminy. Co istotne, prawnik zajmie się kompleksową obsługą całej sprawy, monitorując jej przebieg i dbając o zachowanie wszystkich formalnych wymogów. Pozwoli to inwestorowi uniknąć kosztownych błędów i straty czasu.

Warto również pamiętać, że specjalista doświadczony w prawie nieruchomości często potrafi wskazać alternatywne ścieżki postępowania. Może to umożliwić realizację zamierzonej inwestycji lub rozwiązać problem mieszkańców bez konieczności wprowadzania zmian do MPZP.

Wniosek o zmianę planu miejscowego – podsumowanie

Złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to często pierwszy krok do realizacji własnych celów inwestycyjnych – zarówno przez osoby prywatne, jak i przedsiębiorców. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to procedura szybka ani gwarantująca sukces. Wniosek ma charakter propozycji – urząd może go uwzględnić, ale nie ma takiego obowiązku, a decyzja nie podlega odwołaniu. Co więcej, sam proces zmiany planu jest kosztowny i czasochłonny.

Warto dobrze uzasadnić swój wniosek i, jeśli to możliwe, zadziałać wspólnie z innymi mieszkańcami lub inwestorami. Im więcej wniosków dotyczących danego terenu, tym większa szansa, że władze lokalne dostrzegą potrzebę sporządzenia nowego planu. Dla dużych przedsięwzięć ciekawą alternatywą może być złożenie wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny, który – przy współudziale inwestora – może zostać uchwalony znacznie szybciej.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Rozporządzenie z dnia 13 listopada 2023 r. w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego

• https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia