Jak przebiega postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Opłata planistyczna (renta planistyczna) pojawia się tam, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „podniósł wartość” nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zdecydował się ją zbyć. Niestety dla wielu osób pierwszą informacją o istnieniu takiej opłaty jest dopiero decyzja z gminy – często już po sprzedaży działki. Jak wygląda procedura określenia opłaty i jak skutecznie zadbać o swoje prawa?

Kiedy naliczana jest opłata planistyczna?

Z punktu widzenia właściciela nieruchomosci kluczowe jest ustalenie, czy w danej sprawie w ogóle powstały warunki do naliczenia renty planistycznej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje ją wtedy, gdy:

• został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo zmieniono dotychczasowy plan dla danego terenu,
• na skutek tych zapisów wartość nieruchomości wzrosła,
• właściciel albo użytkownik wieczysty zbył nieruchomość odpłatnie (np. sprzedał, zamienił, wniósł aportem do spółki) w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany.

Procedura ustalenia opłaty planistycznej może zostać wszczęta przez gminę na dwa sposoby, a każda z nich kończy się wydaniem decyzji administracyjnej:

• z urzędu – gdy doszło do zbycia nieruchomości.
• na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego – jeszcze przed zbyciem nieruchomości.

Opłata ma charakter jednorazowy. Dotyczy pierwszego zbycia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli gmina nie nałoży jej przy tej transakcji, nie może wrócić do sprawy przy kolejnym zbyciu tej samej nieruchomości. 

Pod pojęciem zbycia rozumie się zbycie z przysporzeniem majątkowym. Część sądów stoi zatem na stanowisku, że w przypadku, gdy najpierw doszło do darowizny, a następnie do zbycia przez obdarowanego, druga transakcja powinna zostać obciążona opłatą.

Postępowanie z urzędu w sprawie naliczenia opłaty planistycznej – co dzieje się po zbyciu nieruchomości?

Jeżeli przedmiotem aktu notarialnego jest odpłatne zbycie nieruchomości objętej planem miejscowym, notariusz ma obowiązek w ciągu 7 dni przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z aktu. To właśnie ta informacja jest dla gminy sygnałem, że mogły powstać podstawy do naliczenia renty planistycznej. Opóźnienie notariusza nie pozbawia gminy prawa do wszczęcia postępowania, ponieważ znaczenie ma samo zbycie w pięcioletnim okresie od wejścia w życie planu.

Po otrzymaniu wypisu z aktu organ wszczyna postępowanie z urzędu i zawiadamia o tym strony – co do zasady zbywcę nieruchomości. Na tym etapie powinien również wstępnie ocenić, czy plan miejscowy mógł mieć realny wpływ na wartość działki.

W praktyce są tu możliwe dwa scenariusze:

• jeżeli już z analizy planu wynika, że przeznaczenie się nie zmieniło i nie ma podstaw, by mówić o wzroście wartości – postępowanie może zakończyć się umorzeniem,
• jeżeli istnieje możliwość wzrostu wartości – organ przechodzi do kolejnego etapu i zleca operat szacunkowy.

Postępowanie na wniosek właściciela – po co to robić?

Ustawa przewiduje też rozwiązanie „proaktywne”. Właściciel albo użytkownik wieczysty może sam zażądać określenia wysokości opłaty, zanim w ogóle dojdzie do zbycia nieruchomości. Taki ruch ma kilka praktycznych zalet:

• pozwala zawczasu poznać obciążenie z tytułu renty planistycznej i uwzględnić je przy ustalaniu ceny sprzedaży,
• porządkuje sytuację prawną, co bywa istotne przy większych transakcjach czy planowaniu inwestycji,
• umożliwia podjęcie decyzji, czy w ogóle opłaca się dokonywać zbycia w pięcioletnim okresie od wejścia w życie planu.

Samo złożenie wniosku nie wymaga wykazywania, że zbycie jest już zaplanowane ani nie rodzi obowiązku jego dokonania. Wnioskodawca uiszcza jedynie niewielką opłatę skarbową od wniosku (10 zł). 

Koszty sporządzenia operatu szacunkowego ponosi co do zasady organ, zgodnie z zasadą, że koszty postępowania administracyjnego obciążają organ realizujący swoje ustawowe obowiązki. Praktyka jednak wskazuje, że niektóre gminy próbują zrzucić na stronę koszty operatu, powołując się na art. 262 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Takie sytuacje były jednak wielokrotnie kwestionowana w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Operat szacunkowy – podstawa określenia wysokości opłaty planistycznej

Niezależnie od sposobu wszczęcia postępowania, organ nie może „na oko” oceniać wzrostu wartości. Musi zawsze posłużyć się operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca porównuje dwie wartości:

• jaką wartość miałaby nieruchomość przy przeznaczeniu sprzed uchwalenia lub zmiany planu (ewentualnie przy faktycznym sposobie jej wykorzystania przed wejściem planu),
• jaką wartość ma przy przeznaczeniu wynikającym z nowego planu.

Różnica między tymi wartościami to wzrost wartości nieruchomości. Dopiero od tej kwoty liczy się procent ustalony w planie miejscowym jako stawka renty planistycznej (maks. 30% wzrostu wartości).

Operat sporządza się na dzień zbycia nieruchomości. To bardzo ważne – nie liczy się ani cena z aktu notarialnego, ani aktualna wartość rynkowa w chwili wydawania decyzji, lecz stan na moment transakcji.

Strona ma prawo zapoznać się z operatem, wnosić do niego uwagi i domagać się wyjaśnień.

Decyzja określająca opłatę planistyczną

Po zebraniu materiału dowodowego – przede wszystkim operatu – organ zawiadamia strony o zakończeniu postępowania dowodowego i umożliwia im odniesienie się do zgromadzonych dokumentów. Dopiero potem wydaje decyzję administracyjną.

W decyzji muszą znaleźć się m.in.:

• dokładne oznaczenie nieruchomości,
• wskazanie podstawy prawnej,
• wartość „przed” i „po” uchwaleniu planu,
• ustalona różnica wartości,
• stawka procentowa opłaty planistycznej z planu miejscowego,
• określona kwota opłaty.

Decyzja często określa też termin zapłaty (np. 14 dni od dnia, w którym stała się ostateczna). 

Odwołanie od decyzji określającej opłatę planistyczną

Adresat decyzji, który kwestionuje nałożenie opłaty lub z jej wysokość, może wnieść odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Powodzenie odwołania zależy oczywiście od tego, czy opłata została określona zgodnie z przepisami.

Najczęściej podnoszone zarzuty dotyczą braku rzeczywistego związku między wzrostem wartości a zapisami planu (np. wzrost wynika wyłącznie z ogólnej koniunktury rynkowej), błędów metodologicznych w operacie szacunkowym, nieprawidłowego określenia stanu nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, nieuwzględnienia istotnych okoliczności lokalnych.

Jeżeli SKO utrzyma decyzję w mocy, strona może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a ostatecznie – skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Zapłata opłaty planistycznej, ulgi i egzekucja

Z chwilą, gdy decyzja ustalająca opłatę stanie się ostateczna, po stronie gminy powstaje wierzytelność, a po stronie byłego właściciela – obowiązek zapłaty renty planistycznej.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach (ważny interes zobowiązanego lub interes publiczny) gmina może – na wniosek – rozłożyć opłatę na raty, odroczyć termin płatności, a wyjątkowo nawet umorzyć ją w całości lub części.

Jeżeli opłata nie zostanie uiszczona, gmina może skierować sprawę do egzekucji administracyjnej, prowadzonej m.in. z wynagrodzenia, rachunków bankowych, ruchomości czy nieruchomości.

Procedura określenia opłaty planistycznej – podsumowanie

Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nie sprowadza się do prostego „procentu od ceny z aktu”. To sformalizowany proces administracyjny, w którym:

• impulsem może być zarówno akt notarialny, jak i wniosek właściciela,
• kluczowe znaczenie ma operat szacunkowy i poprawne ustalenie wzrostu wartości,
• wynik postępowania można kwestionować w trybie odwoławczym i sądowo-administracyjnym,
• na etapie wykonania decyzji istnieje możliwość wnioskowania o ulgi w spłacie.

Dla właściciela lub użytkownika wieczystego znajomość tej procedury jest ważna nie tylko „po fakcie”, ale przede wszystkim przed podjęciem decyzji o zbyciu nieruchomości w okresie pięciu lat od wejścia w życie planu. Dzięki temu łatwiej ocenić rzeczywisty bilans transakcji – łącznie z ciężarem renty planistycznej. 

W praktyce często kluczowe jest skorzystanie ze wsparcia prawnika, który przeanalizuje zapisy planu, operat szacunkowy oraz samą decyzję, a następnie oceni, czy przesłanki do nałożenia opłaty rzeczywiście zostały spełnione. Bardzo często zdarza się, że jej wysokość została ustalona nieprawidłowo, z pominięciem istotnych okoliczności, przy błędnym podejściu wyceny albo z naruszeniem procedury. Wówczas profesjonalne odwołanie pozwala opłatę obniżyć, a nawet całkowicie ją zakwestionować.