Decyzja o warunkach zabudowy

Uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga w wielu przypadkach wcześniejszego wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, czym ona jest, kiedy może zostać wydana oraz co się w niej znajduje.

Decyzja o warunkach zabudowy a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania. Jak wskazuje ustawa, podstawą tych działań powinien być ład przestrzenny oraz zrównoważony rozwój (art. 1 ust. 1 upzp).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 upzp, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jednak na chwilę obecną zaledwie ok. 33% powierzchni kraju zajmują obszary, dla których uchwalono tego typu dokument (Pismo Samorządu Terytorialnego Wspólnota. Ranking pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania, 16 lipca 2022 r.). Jest to o tyle istotne, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze (art. 4 ust. 2 upzp):

• decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego – dla inwestycji celu publicznego;
• decyzji o warunkach zabudowy (WZ) – dla inwestycji niebędących celami publicznymi.

Zgodnie z treścią art. 60 upzp, tzw. „wuzetkę” wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (wojewoda – dla terenów zamkniętych) po uzgodnieniach z odpowiednimi organami – na przykład zarządcą drogi, konserwatorem zabytków, regionalnym dyrektorem ochrony środowisk, dyrektorem parku narodowego. O jej wydanie może starać się każdy, ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 upzp).

W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości (art. 63 ust. 1 upzp).

Istnieją również inwestycje, które zawsze wymagają uchwalenia MPZP, co wynika z przepisów odrębnych (art. 14 ust. 7 upzp). Należą do nich np.:

• budowa obiektów handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m kw. (art. 10 ust. 3a upzp);
• budowa elektrowni wiatrowych (art. 3 Ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych);
• inwestycje na terenie parków kulturowych (art. 16 ust. 6 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami);
• przekazane jednostkom samorządu terytorialnego nieruchomości zajętych pod byłe lotniska wojskowe (art. 98 ust. 2 Ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego);
• przedsięwzięcia w strefie „A” ochrony uzdrowiskowej (art. 38b Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych);
• inwestycje na terenach dotychczas rolnych i leśnych (art. 7 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Kiedy wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Nie należy przy tym mylić decyzji o warunkach zabudowy z decyzją o pozwoleniu na budowę, która zostaje wydana właśnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 32 ust. 4 upzp). W praktyce wiele osób, planujących dopiero zakup działki na cele budowlane, występuje najpierw o wydanie decyzji WZ, aby zweryfikować, czy realizacja danej inwestycji będzie w danym miejscu możliwa. Również dla pewnych przedsięwzięć, dla których wymagane jest jedynie zgłoszenie, należy wystąpić o wcześniejsze wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Uzyskanie decyzji będzie niezbędne, jeśli planuje się w szczególności (art. 59 upzp):

• zmianę zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• zmianę zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku;
• w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowę wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
• budowę wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m kw.;
• budowę wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m kw., powyżej 35 m kw., ale nie więcej niż 70 m kw. przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m.

W decyzji o warunkach zabudowy organ określa kluczowe wymagania dla budynków (art. 61 ust. 7 upzp):

• linie zabudowy;
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
• szerokość elewacji frontowej;
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
• geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych).

Decyzja o warunkach zabudowy obowiązuje bezterminowo. Decyzję wydaje się zawsze dla określonego terenu, dlatego scalenie lub podział działki nie wpłynie na ważność decyzji (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 684/17). Zgodnie z art. 65 upzp, decyzja wygaśnie jednak w sytuacji, kiedy:

• wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
• dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę).

Wygaśnięcie decyzji stwierdza organ, który ją wydał.

Kiedy może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy?

Kluczową informacją dla wszystkich wnioskujących jest fakt, że zgodnie z art. 61 upzp, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz, a także strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu i strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Co powinien zawierać wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Wnioskodawca powinien zawrzeć w składanym piśmie następujące elementy (art. 64 ust. 1 upzp):

• mapę zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapę ewidencyjną, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w postaci elektronicznej (w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych) albo papierowej;
• określenie granic terenu objętego wnioskiem;
• charakterystykę inwestycji, obejmującą: określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów;
• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu przedstawione w formie opisowej i graficznej;
• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;
• w przypadku lokalizacji składowiska odpadów: docelową rzędną składowiska odpadów, roczną i całkowitą ilość składowanych odpadów oraz rodzaje składowanych odpadów, sposób gromadzenia, oczyszczania i odprowadzania ścieków, sposób gromadzenia, oczyszczania i wykorzystywania lub unieszkodliwiania gazu składowiskowego;
• w przypadku ustanowienia pełnomocnictwa należy złożyć oryginał pełnomocnictwa (w przypadku pełnomocnictwa w wersji elektronicznej musi być ono podpisane elektronicznie przez osobę mocującą);
• inne wymagane w danym przypadku, np. w przypadku obiektu handlowego określenie powierzchni sprzedaży.

Złożenie wniosku jest bezpłatne dla właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego dotyczy wniosek, a także organizacji pożytku publicznego, jednostki budżetowej i jednostki samorządu terytorialnego. W przypadku pozostałych wnioskodawców opłata skarbowa wynosi 598 zł. Natomiast opłata za ewentualne pełnomocnictwo to koszt 17 zł (załącznik do Ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej).

Organ na wydanie decyzji ma teoretycznie miesiąc, a w przypadku sprawy skomplikowanej do 2 miesięcy (art. 35 § 3 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa). Termin ten jednak bardzo rzadko bywa dochowywany. Dodatkowo nie wlicza się do niego m.in. czasu oczekiwania na uzyskanie uzgodnień i opinii.

Strona na odwołanie się od decyzji ma 14 dni, licząc od dnia doręczenia jej decyzji (art. 129 kpa). Odwołanie składa się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) lub do Ministra Rozwoju i Technologii, jeśli decyzję wydał wojewoda.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby

Legislator przewidział pewne rozwiązanie, które ma na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego oraz zapobieżenie wydawania kolejnych decyzji w tej samej sprawie. Otóż organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie (art. 63 ust. 5 upzp).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że treść powyższego przepisu nie wskazuje wprost, że przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy musi dotyczyć jedynie decyzji ostatecznych. Można zatem domniemywać, że przeniesieniu może podlegać również decyzja nieostateczna (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1586/11).

Decyzja o warunkach zabudowy a studium uwarunkowania przestrzennego

Konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wynika z małego pokrycia kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Sytuacja taka nierzadko jest krytykowana ze względu na uznaniowość organów oraz fakt, że decyzje WZ bywają wydawane wbrew zapisom zawartym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie MPZP wymaga natomiast zgodności z tym dokumentem (art. 20 ust. 1 upzp). Może to rodzić różnego rodzaju problemy urbanistyczne i potęgować chaos przestrzenny.

Orzecznictwo odnoszące się do takiej sytuacji nie jest jednorodne. Istnieją wyroki stwierdzające, że studium nie może być podstawą do wydawania decyzji WZ (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 marca 2008 r. sygn. akt II OSK 317/2007), jak i takie, które wskazują, że dowolność w tej kwestii nie jest podejściem właściwym, ponieważ studium powinno stanowić podstawę wszelkich działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1250/2008).

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Pismo Samorządu Terytorialnego Wspólnota. Ranking pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania, 16 lipca 2022 r
• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej
• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
• Ustawa z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych
• Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 684/17
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1586/11
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 marca 2008 r. sygn. akt II OSK 317/2007
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 6 sierpnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1250/2008