Analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej – zmiany od 2026 roku

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Od 1 lipca 2026 r. wejdą w życie kluczowe zmiany w systemie planowania przestrzennego. Analiza urbanistyczna będzie musiała uwzględniać ustalenia planu ogólnego gminy, który stanie się podstawowym dokumentem określającym możliwość zabudowy. Zmiana przepisów zmniejszyła też obszar analizy zabudowy.

Nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa) wprowadziła istotne dla deweloperów zmiany w zakresie sporządzania analiz urbanistycznych. Po 30 czerwca 2026 r. każda analiza urbanistyczna – dokument niezbędny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) – będzie musiała uwzględniać plan ogólny gminy oraz nowe kryteria zgodności inwestycji z otoczeniem. Termin ten stanowi datę, od której bazowym dokumentem dla decyzji WZ i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego będzie plan ogólny gminy. Dlatego plan powinien zostać do tego dnia uchwalony. Warto jednak zaznaczyć, że ustawodawca nie przewidział sankcji za niewywiązanie się z tego obowiązku.

W praktyce oznacza to, że po wskazanej dacie, w przypadku braku planu ogólnego, nie będzie możliwości wydawania decyzji WZ na podstawie nowych wniosków (złożone przed tą datą zostaną rozpatrzone na starych zasadach). Natomiast w gminach, które uchwalą plan ogólny wcześniej, nowe zasady wydawania decyzji WZ będą stosowane od dnia wejścia w życie tego planu.

Więcej na temat zmian w zakresie wydawania decyzji WZ można przeczytać w artykule:

• Zmiany w warunkach zabudowy od 2026 roku

Czym jest analiza urbanistyczna?

Analiza urbanistyczna (czasem nazywana „analizą architektoniczno-urbanistyczną”) to dokument lub część dokumentacji inwestycyjnej, która:

• wskazuje, czy na danym terenie możliwa jest inwestycja (np. budowa budynku wielorodzinnego, szeregowego, itp.), z uwzględnieniem otoczenia. 
• na jej podstawie organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy (WZ) w przypadku, gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). 
• analizuje zabudowę sąsiednią, funkcję terenu, ukształtowanie linii zabudowy, intensywność zabudowy, formę architektoniczną, i inne. 

W praktyce dla dewelopera oznacza to: zanim zacznie formalnie starania o pozwolenie/warunki zabudowy, warto przeprowadzić analizę urbanistyczną, by mieć pewność co do możliwych parametrów inwestycji.

Plan ogólny gminy – nowa rama dla analiz urbanistycznych

Od 1 lipca 2026 r. gminy będą funkcjonować już w pełni w nowym systemie planowania przestrzennego. To właśnie do tego dnia – po przesunięciu pierwotnego terminu z 1 stycznia 2026 r. – samorządy muszą mieć uchwalony plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego, a więc dokumentem wiążącym zarówno organy wydające decyzje o warunkach zabudowy, jak i inwestorów.

W praktyce oznacza to, że analiza urbanistyczna, sporządzana w postępowaniu o wydanie decyzji WZ, będzie musiała odnosić się nie tylko do faktycznie istniejącej zabudowy w otoczeniu działki, ale przede wszystkim do ustaleń planu ogólnego. W szczególności analiza ma potwierdzać, że planowana inwestycja znajduje się w granicach odpowiedniej strefy funkcjonalnej wyznaczonej w planie ogólnym gminy (jest 13 stref), na przykład strefy: 

• MN (zabudowa mieszkaniowa niska intensywność),
• MW (mieszkaniowa wielorodzinna),
• U (usługowa),
• P (produkcyjna). 

Plan ogólny określa też katalog funkcji dopuszczalnych oraz zasady kształtowania zabudowy dla każdej strefy.

Jeżeli inwestycja będzie zlokalizowana poza strefą, w której plan ogólny dopuszcza daną funkcję, wniosek o wydanie decyzji WZ nie będzie mógł zostać rozpatrzony pozytywnie. Co ważne – nowy system przewiduje również wprowadzenie tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ). Tylko w ich obrębie możliwe będzie wydawanie decyzji WZ dla nowych inwestycji. Jeśli działka inwestora znajdzie się poza takim obszarem, uzyskanie warunków zabudowy stanie się niemożliwe. Dodatkowo działka przeznaczona pod inwestycje mieszkaniowe musi spełniać tzw. gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej (obowiązkowo do szkoły i terenu zielonego oraz nieobowiązkowo do innych: biblioteki posterunku policji itd.).

To fundamentalna zmiana w porównaniu z dotychczasowym stanem prawnym. Studium uwarunkowań, obowiązujące jeszcze do połowy 2026 r., nie miało charakteru prawa miejscowego, a organy administracji traktowały je jako dokument kierunkowy. W efekcie decyzje o warunkach zabudowy mogły być wydawane nawet wbrew zapisom studium, o ile z analizy urbanistycznej wynikało, że inwestycja wpisuje się w istniejące sąsiedztwo. Po reformie taka sytuacja nie będzie już możliwa – plan ogólny gminy stanie się nadrzędnym punktem odniesienia dla wszelkich decyzji WZ.

Analiza urbanistyczna przestaje więc być samodzielnym narzędziem interpretacji przestrzeni. Jej rola staje się „wtórna” wobec planu ogólnego – będzie musiała nie tyle kształtować parametry zabudowy, ile wykazywać zgodność planowanego zamierzenia z kierunkami określonymi w planie. 

Reforma zmienia zatem logikę całego procesu lokalizacyjnego. Analiza urbanistyczna, która dotąd opierała się głównie na inwentaryzacji i porównaniu zabudowy sąsiedniej, stanie się dokumentem potwierdzającym zgodność inwestycji z polityką przestrzenną gminy. To krok w stronę większej spójności przestrzennej, ale zarazem poważne ograniczenie elastyczności w interpretacji przepisów i zmniejszenie szans na uzyskanie WZ.

Nowe zasady sporządzania analizy urbanistycznej

W przypadku sporządzania analizy urbanistycznej kluczowe jest wyznaczenie obszaru analizowanego — czyli obszaru wokół działki inwestora, który poddawany jest badaniu pod kątem istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepisy sprzed reformy przewidywały m.in. odległość „trzykrotności frontu działki lub nie mniej niż 50 m”. Nowe brzmienie ustawy zachowało zasadę, wprowadzając jednocześnie maksymalny limit (art. 61 ust. 5a ustawy): obszar analizowany nie może przekraczać 200 metrów od granic działki inwestora. Czyli nawet jeżeli front działki jest bardzo szeroki, obszar analizowany nie może być ustalony na większą odległość niż 200 m.

Celem tego ograniczenia jest zapobieżenie „rozciąganiu” analizy na duże odległości — po to, by inwestor nie mógł np. sięgać bardzo daleko w poszukiwaniu korzystnych przykładów zabudowy, które nie mają realnego związku z działką inwestycyjną. 

Kolejnym znaczącym elementem reformy są nowe wskaźniki, które analiza urbanistyczna musi uwzględniać i które są podstawą dla decyzji WZ. Znowelizowane przepisy przewidują, że dokument musi zawierać dane dotyczące m.in.:

• intensywności zabudowy — np. stosunku powierzchni użytkowej budynków do powierzchni działki;
• procentowego udziału powierzchni zabudowy — czyli ile procent działki może być przykryte zabudową;
• powierzchni biologicznie czynnej — minimalnego udziału terenu, który nie może być zabudowany i powinien zapewniać naturalną wegetację lub retencję wód;
• wysokości zabudowy i liczby kondygnacji — czyli parametry określające maksymalną wysokość budynków i ich kondygnacyjność w stosunku do zabudowy sąsiedniej;
• liczby miejsc parkingowych — minimalnej liczby miejsc postojowych, które muszą być przewidziane przy inwestycji.

Ważnym aspektem, na który reforma zwraca uwagę, jest także linia zabudowy — czyli określenie, w jakiej linii względem pasa drogowego i granicy działki może powstać budynek. Nowe przepisy przewidują możliwość, by linia zabudowy była określona jako „obowiązująca” lub „nieprzekraczalna”.

Warto podkreślić, że powyższe zasady już obowiązują i należy się do nich stosować niezależnie od tego, czy uchwalono plan ogólny gminy. Zostały wprowadzone na mocy przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, które weszły w życie 7 maja 2025 r., oraz Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu sporządzania analizy urbanistycznej oraz określania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Analiza urbanistyczna na nowych zasadach – konsekwencje dla deweloperów

Reforma planowania przestrzennego całkowicie zmienia zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy:

• Od 2026 r. nie wystarczy analiza sąsiedztwa – inwestycje muszą być zgodne z planem ogólnym gminy.
• Analiza urbanistyczna stanie się dokumentem technicznym, zawierającym obowiązkowe wskaźniki urbanistyczne.
• Inwestorzy muszą sprawdzać, czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ).
• Działki poza OUZ nie uzyskają decyzji WZ.
• Działki pod zabudowę mieszkaniową będą musiały spełniać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
• Wnioski o WZ będą wymagały dokładnych danych o parametrach zabudowy w otoczeniu.
• Reforma ma uporządkować ład przestrzenny, ale ograniczy elastyczność inwestycji.

Zmiana przepisów oznacza, że w wielu przypadkach przydatna będzie pomoc prawnika przy analizie planu ogólnego i ocenie szans na WZ.